La recherche, le choix et l’achat d’un terrain

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Le terrain

Notion de terrain procuré ou non par le constructeur

Pour la construction d’une maison individuelle, il convient de connaitre la personne qui procure le terrain sur lequel la construction sera édifiée pour connaitre le type de contrat qui doit être utilisé :
-  Si le constructeur fournit le plan de la maison et procure indirectement le terrain (se faisant ainsi l’intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur du terrain sans le lui vendre personnellement), il peut conclure avec son client un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI).
-  Si le constructeur fournit le plan de la maison et procure directement le terrain (s’il en est vendeur), il doit dans ce cas conclure une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
-  Si le constructeur ne fournit pas le plan de la maison et procure directement ou indirectement le terrain, il doit dans ce cas conclure une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Une personne qui fait construire sa maison sur un terrain lui appartenant (ou titulaire d’un droit construire sur le terrain) par un constructeur de maisons individuelles en lui confiant un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) est considéré comme un maitre d’ouvrage occasionnel (celui qui passe la commande et paie les travaux). En revanche, lorsqu’une personne achète la maison et le terrain à un promoteur immobilier, ce dernier conserve ses pouvoirs de maitre d’ouvrage jusqu’à la livraison (choix de l’architecte, des entrepreneurs et autres techniciens, arrêt libre des conventions passées avec eux et réception des travaux qu’ils ont faits ou dirigés, y compris de ceux exécutés à la suite des réserves éventuelles émises lors de la réception).

Recherche, choix et achat du terrain

Dans le cadre d’une VEFA, le vendeur, qui est également propriétaire du terrain sur lequel la construction sera édifiée et maitre d’ouvrage, construit pour vendre au fur et à mesure de l’édification. Le particulier n’a donc ni recherche, ni achat de terrain à effectuer.

Par contre, dans le cadre du CCMI, la recherche et le choix du terrain qui lui convient, appartient en principe au particulier acheteur qui désire faire construire sa maison. Néanmoins, le constructeur peut, là aussi, orienter le particulier vers un agent immobilier ou un lotisseur et attirer son attention sur les avantages et inconvénients, notamment au regard de besoins du particulier, liés à l’emplacement.

Avant de commencer les démarches, il est conseillé au particulier de consulter à la mairie, ou à la Direction départementale des territoires (DDT), le plan local d’urbanisme (ou le plan d’occupation des sols) de la commune, s‘il existe. Ce document permet d’informer sur les projets d’urbanisme.

Il convient tout particulièrement de faire attention à la nature et à la qualité du sol du terrain choisi car ce dernier peut entraîner des surcoûts d’adaptation. En cas de doute, il faut réaliser une étude de sol.

Cas 1. Le terrain est situé en dehors d’un lotissement

Il faut déposer une demande de certificat d’urbanisme (à envoyer ou à déposer à la mairie de la commune où se trouve le terrain). Ce certificat est délivré gratuitement dans un délai maximum de deux mois et doit indiquer les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. Il indique également si le bien est ou non concerné par un des droits de préemption. Il faut s’assurer des limites du terrain auprès du cadastre et éventuellement faire établir un bornage par un géomètre expert. Il faut faire attention de ne pas oublier de vérifier la viabilité du terrain mais également dans le cas où le terrain est raccordé aux réseaux, de ne pas oublier de comptabiliser les frais de branchements aux réseaux.

Cas 2. Le terrain est inclus dans un lotissement

Dans ce cas, le terrain est constructible et le particulier a la garantie qu’il est viabilisé et raccordé aux réseaux, mais il faut vérifier que le projet est possible. Il convient donc de demander à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut l’arrêté de lotir pour s’assurer que le projet est compatible avec les dispositions qu’ils prévoient. Le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente, mais cela ne dispense pas le particulier de vérifier la surface du terrain.

L’achat du terrain se réalise en deux étapes importantes :

  •  La promesse de vente peut se faire devant notaire ou sous seing privé et peut comporter des conditions suspensives importantes (obtention des prêts sollicités, du permis de construire, du certificat d’urbanisme, absence de servitude, communication de l’état hypothécaire, purge de droits de préemption).
  • La signature de l’acte de vente est l’acte définitif devant notaire dès que les conditions suspensives de la promesse de vente sont remplies.
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