Rentabiliser une maison en la transformant en maison d’hôtes

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Il existe plusieurs possibilités pour rentabiliser un bien que l'on achète pour l'habiter plus tard. Pour les biens de moyenne gamme, situés en ville, un achat de type "Loi Pinel" est particulièrement avantageux. Par contre, pour une maison plus haut de gamme, située dans un bel environnement, l'option "Maison d'Hôtes" est particulièrement intéressante, d'autant qu'elle permet d'habiter immédiatement le bien.

Des prix élevés pour des hébergements haut de gamme

Les établissements de qualité supérieure, comme cette maison d'hôtes de charme, située à Gordes, dans une partie particulièrement recherchée de la Provence, peuvent en effet facturer les chambres à partir de 200 € la nuit, les suites à partir de 400 à 500 € la nuit. Souvent, des services annexes sont facturés (spa, massages…)

Les situations sont très différentes bien sûr, en particulier en fonction de la stratégie adoptée : ouverture complète ou échelonnement des travaux. Mais pour un établissement haut de gamme, on peut, de manière très empirique, estimer le coût des travaux pour l'aménagement en chambre d'hôte à 30.000 à 40.000 € par grande chambre. On est très en dessous des prix de l'hôtellerie (avec un minimum de 9.000 € de coût complet au mètre carré pour un trois étoiles).

Proportionnellement, la rentabilité au mètre carré est largement supérieure à celle d'un hôtel.

Les risques à évaluer

Cette démarche est une démarche professionnelle. Si on achète le bien dans l'optique d'une exploitation, le choix de l'emplacement est crucial, comme la visite avec un architecte qui pourra donner une estimation des travaux de transformation. La maison doit être assez vaste pour permettre aux hôtes d'habiter sur place sans se sentir emprisonnés dans un réduit.

Enfin, le taux de remplissage doit être estimé avec prudence, surtout pour les premières années. Les activités touristiques sont saisonnières, à risque, impactées par la météo, les événements et la conjoncture économique. Il faut être capable de couvrir les remboursements d'emprunt à plus de 60% sans l'apport du revenu locatif, et faire un compte d'exploitation prévisionnel complet pour bien évaluer ce revenu. Les fédérations professionnelles comme les offices de tourisme disposent de structures de conseil spécialisées pour aider les candidats à bâtir un projet sérieux.

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